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KAPITALANLAGE

Ja. Für § 7b EStG muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Wird die Nutzungsvoraussetzung nicht eingehalten, kann eine bereits beanspruchte Sonderabschreibung rückgängig zu machen sein. Eine geplante Eigennutzung oder Veräußerung sollte deshalb vorab steuerlich geprüft werden.

QNG ist ein staatliches Qualitätssiegel für nachhaltige Gebäude. Es macht nachhaltigkeitsbezogene Gebäudequalitäten nachvollziehbar und ist bei bestimmten Förder- und Steuertatbeständen ein relevanter Nachweis. Für Kapitalanleger ersetzt das Siegel jedoch nicht die Prüfung von Kaufpreis, Vermietbarkeit, Finanzierung, Kosten und individueller Steuerwirkung.

Die KfW fördert im Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ auch den Erstkauf förderfähiger Wohnimmobilien. Aktuell sind bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit möglich. Die konkrete Stufe, Kondition und Verfügbarkeit hängen vom Gebäude, vom Antrag und den dann geltenden Programmbedingungen ab; ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Die KfW-Förderung muss nach den jeweils geltenden Programmbedingungen in den Kauf- und Finanzierungsprozess eingebunden werden. Interessenten sollten deshalb vor verbindlichen Schritten mit ihrer finanzierenden Bank klären, wann der Antrag gestellt werden muss und welche Unterlagen erforderlich sind.

Die persönliche steuerliche Wirkung hängt unter anderem vom abschreibungsfähigen Gebäudeanteil, von der Bemessungsgrundlage, vom Anschaffungs- und Fertigstellungszeitpunkt, von den Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, weiteren Werbungskosten und den individuellen Steuerverhältnissen ab. Modellrechnungen dienen daher nur der Orientierung.

Für eine belastbare Beurteilung sollten nicht nur Kaufpreis und Kaltmiete betrachtet werden. Relevant sind auch Erwerbsnebenkosten, Stellplatz, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Rücklagen, Finanzierung, Leerstandsrisiko, Steuern und die geplante Haltedauer. Je nach Zielsetzung können Mietrendite und Eigenkapitalrendite unterschiedlich relevant sein.

Entscheidend sind insbesondere der unveränderbare Standort, die Mikrolage, ÖPNV-Anbindung, Wohnungsgröße, Grundriss, Ausstattung, Freisitz, Stellplatz, energetischer Standard, Miethöhe und das lokale Angebot.

Ein hoher energetischer Standard kann für Mieter wegen des erwartbar geringeren Energiebedarfs und moderner Gebäudetechnik sehr attraktiv sein. Für Anleger kann dies die Positionierung der Wohnung im Vermietungsmarkt unterstützen. Die tatsächlichen Betriebskosten und die Vermietungswirkung hängen von weiteren Marktfaktoren ab und lassen sich deshalb nicht garantieren.

Eine spätere Eigennutzung ist grundsätzlich möglich. Zu beachten sind das bestehende Mietverhältnis sowie steuerliche und förderrechtliche Bindungen. Insbesondere bei Nutzung der Sonder-AfA nach § 7b EStG ist der zehnjährige Nutzungszeitraum für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken relevant.

Neben dem Kaufpreis sollten Erwerbsnebenkosten, Finanzierungskosten, gegebenenfalls Stellplatzkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Rücklagen sowie mögliche Kosten beispielsweise bei Mieterwechsel berücksichtigt werden. Maßgeblich ist eine wohnungsbezogene Gesamtkalkulation.

Wichtig sind insbesondere Kaufpreis und Nebenkosten, Grundriss, Wohnfläche, Baubeschreibung, Energie- und Nachhaltigkeitsnachweise, Teilungs- und Vertragsunterlagen, geplante Fertigstellung, Finanzierungsangebot, realistische Mietannahme sowie eine transparente Aufstellung der laufenden Kosten. Steuerliche Modellrechnungen sollten mit ihren Annahmen vollständig offengelegt werden.

In einer frühen Vertriebsphase ist die Auswahl an Wohnungsgrößen, Etagen, Ausrichtungen und Grundrissen häufig größer. Dadurch lässt sich die Einheit gezielter auf Budget, gewünschte Mieterzielgruppe und Anlagestrategie abstimmen.

Das Beratungsteam kann objektbezogene Informationen und Unterlagen bereitstellen. Finanzierung und Förderfähigkeit sollten mit der Bank, steuerliche Auswirkungen mit einer qualifizierten Steuerberatung und rechtliche Fragen bei Bedarf mit einem Rechtsbeistand oder Notariat geprüft werden. So entsteht eine belastbare Entscheidung für Ihre persönliche Strategie.